À mesure que le déploiement de panneaux solaires devient de plus en plus courant, les établissements de crédit commerciaux seront de plus en plus confrontés à des bâtiments, des champs et des parkings couverts par des systèmes photovoltaïques. Lors du calcul des prêts hypothécaires pour l’immobilier commercial, les prêteurs se trouveront dans l’une des trois situations suivantes : le propriétaire possède des panneaux solaires ; Les propriétaires louent leurs toitures, locaux ou parkings à des tiers pour l'installation de panneaux solaires ; Alternativement, le propriétaire peut louer le panneau solaire via un contrat d'achat d'électricité (PPA), mais il n'est pas propriétaire des panneaux ou du système.

Chaque situation a des impacts différents sur les prêteurs, et comprendre cela est crucial pour guider le financement lié à l'énergie solaire.

Le propriétaire possède également des panneaux solaires

Lorsque le propriétaire possède également des panneaux solaires, le prêteur doit traiter les panneaux solaires comme s’il s’agissait d’autres actifs ou accessoires appartenant au propriétaire. Le prêteur doit soumettre un élément du Uniform Commercial Code 1 (UCC-1) sur le panneau de cellules solaires, qui permet au prêteur de saisir les biens concernés en cas de défaut de paiement du client. Mais il convient de souligner que si le panneau solaire est financé séparément, les prêteurs ne seront peut-être pas le premier groupe de prêteurs dans cette situation.

En outre, le prêteur doit soumettre le UCC-9 (Cadre pour les transactions impliquant des biens personnels) et s'assurer que les documents de prêt incluent des dispositions visant à protéger les intérêts du propriétaire dans les crédits d'impôt à l'investissement (CTI) liés aux panneaux solaires. Pour les prêteurs, le refinancement des panneaux solaires existants peut également être avantageux. Cela garantit la priorité dans les demandes UCC-1 et UCC-9 et profite au prêteur avec un ITC de 30 %.

Louer le bien à un tiers
Si le propriétaire d'un immeuble loue le toit, l'emplacement ou le parking à un tiers propriétaire (TPO) d'un panneau solaire et ne reçoit que des revenus de location, cet accord doit alors être traité comme tout autre bail. Les prêteurs peuvent en profiter grâce à une répartition standard des baux et des loyers, garantissant ainsi des paiements réguliers.

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Lorsque les propriétaires d'immeubles louent des panneaux solaires auprès de TPO, cet accord implique généralement la conservation des luminaires PPA et UCC-1 pour les panneaux solaires et l'ITC. Le PPA est un contrat entre les propriétaires de systèmes d'énergie solaire, dans lequel la construction de panneaux solaires ne nécessite aucun frais initial de la part des propriétaires. TPO soumet généralement l'UCC-1 pour protéger ses intérêts dans les propriétés solaires en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.

De nombreux baux solaires à long terme sont vendus moyennant des paiements échelonnés et les propriétaires acquièrent la propriété du générateur au fil du temps. Les prêteurs peuvent déterminer si le bail est plus proche de la vente en vérifiant si le propriétaire peut acheter le réseau à un coût symbolique à la fin de la durée du bail et en voyant à qui profite l'ITC. Si la structure du bail est similaire à celle des ventes à tempérament, le prêteur doit soumettre soigneusement les UCC-1 et UCC-9 pour garantir ses intérêts dans le groupe et ITC, même s'ils n'occupent pas la position principale de financement.